Конституция России (ч. 1 ст. 40) закрепляет, что каждый имеет право на жилище.
Большая доля граждан России, реализуя свое право на жилище, выбирает проживание в многоквартирных жилых домах, что влечет возникновение права и обязанностей собственников жилых помещений в таких домах по содержанию и управлению домом.
В соответствии с ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Как показывает практика, большинство собственников жилых помещений в многоквартирных жилых домах (далее – собственники) при решении вопроса о способе управления доверяет управление домом управляющей организации.
В этой связи существует необходимость разъяснения существующего порядка оформления отношений сторон, прав, взаимных обязанностей и ответственности участников указанных правоотношений.
Основными законодательными актами в данной сфере являются:
1. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ (далее – ЖК РФ);
2. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 (с изм. от 03.04.2013)
3. Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв.постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354 (далее – Правила предоставления коммунальных услуг).
4. Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 №306 (с изм. от 16.04.2013), и др.
1. Выбор управляющей организации. Договор управления многоквартирным домом: содержание, основания расторжения
Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией
В соответствии с п. 3 постановления Правительства РФ от 06.02.2006 №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», в случаях, если собственниками не выбран способ управления этим домом, либо принятое решение о выборе способа управления домом не реализовано, либо до окончания срока действия договора управления, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом, открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом проводится органом местного самоуправления.
Таким образом, собственникам необходимо осознанно подходить к решению вопроса о выборе управляющей организации.
По результатам выбора управляющей организации каждым собственником должен быть заключен договор управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). Кроме того, договор управления на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, может быть заключен председателем совета многоквартирного дома на условиях, указанных в решении общего собрания (подп. 3 ч. 8 ст. 161 ЖК РФ).
По договору управления приобретают права и становятся обязанными все собственники, предоставившие председателю совета полномочия, удостоверенные такими доверенностями.
По договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В договоре управления должны быть указаны следующие сведения: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Важно знать, что состав предоставляемых коммунальных услуг определяется в зависимости от степени благоустройства многоквартирного дома, и управляющая организация не вправе отказаться от включения в заключаемый с ней договор управления условий о предоставлении коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства дома, а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг
Если в договоре управления на управляющую организацию не возложена обязанность по обслуживанию внутридомовых инженерных систем, то обслуживание таких систем осуществляется лицами, привлекаемыми собственниками по договорам оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту внутридомовых инженерных систем, или собственниками самостоятельно, если законодательством Российской Федерации выполнение ими таких работ не запрещено
Условия договора управления устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Изменение и (или) расторжение договора управления осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Собственники на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
В случае выявления нарушений порядка выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения Государственная жилищная инспекция ЧР вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений.
При расторжении договора управления управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации или собственнику, указанному в решении общего собрания.
2. Права и взаимные обязанности управляющей организации и собственников
Предоставление коммунальных услуг обеспечивается управляющей организацией посредством заключения с ресурсоснабжающими организациями договоров о приобретении коммунальных ресурсов в целях использования таких ресурсов при предоставлении коммунальных услуг потребителям.
Собственники имеют право:
1. на бесперебойное предоставление коммунальных услуг либо с перерывами, не превышающими установленную продолжительность, а также в необходимых объемах и надлежащего качества (пп. «в», «г», «д» п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг).
2. инициировать проведение внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в т.ч. для решения вопросов проведения управляющей организацией текущего или капитального ремонта общего имущества (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ)
3. на основании решения общего собрания в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
Обязанности собственника(-ов):
1. нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).
2. поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ)
3. ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ)
Обязанности управляющей организации:
1. обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.
2. заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг потребителям
3. производить в установленном порядке расчет размера платы за предоставленные коммунальные услуги и при наличии оснований - перерасчет размера платы за коммунальные услуги, в том числе в связи с предоставлением коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими допустимую продолжительность, за период временного отсутствия потребителя в занимаемом жилом помещении;
ежемесячно снимать показания коллективного (общедомового) прибора учета в период с 23-го по 25-е число текущего месяца и заносить полученные показания в журнал учета показаний коллективных (общедомовых) приборов учета, предоставить потребителю по его требованию возможность ознакомиться со сведениями о показаниях коллективных приборов учета, обеспечивать сохранность информации о показаниях коллективных (общедомовых), индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета в течение не менее 3 лет
ежегодно в течение 1-го квартала текущего года представлять собственникам отчет о выполнении договора управления за предыдущий год (если иное не установлено договором управления);
2. письменно информировать собственников об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов с новыми условиями оплаты, если иной срок не установлен договором управления (ч. 13 ст. 155 ЖК РФ).
3. обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 (с изм. от 10.06.2011).
3. Ответственность управляющей организации и собственника за нарушение условий договора управления многоквартирным жилым домом и действующего законодательства
В соответствии в ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ управляющая организация несет ответственность перед собственниками за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
В случае ненадлежащего исполнения управляющей орагниазцией условий довогора управления собственники вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор управления.
Управляющая организация имеет право взыскать с собственника несвоевременно и (или) не полностью внесшего плату за жилое помещение и коммунальные услуги пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки.