11:47 27 апреля 2018 г.
Большинство застройщиков в нашей республике законопослушно заключают договоры участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным Законом №214-ФЗ.
Хотя встречают и те, кто пытается обойти требования закона и схитрить – заключить с гражданами предварительный договор.
Как отмечают в Управлении Росреестра по Чувашской Республике названия договоров могут быть разные: предварительный договор купли-продажи будущей недвижимости, предварительный договор долевого участия в строительстве и другие.
Смысл таких договоров один: застройщик берет на себя обязательства по заключению в будущем основного договора, на основании которого к участнику долевого строительства перейдет право собственности построенной квартиры.
Формально такие договора не подпадают под действие Федерального Закона №214-ФЗ и не дают дольщику предусмотренных данным законом гарантий. То есть шансы, что в будущем гражданин станет собственником построенной квартиры, становятся весьма туманными.
Любопытно, но заключение предварительных договоров допускается законодательством РФ*. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Однако, как разъяснил Высший Арбитражный Суд РФ**, положения Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса РФ о купле-продаже будущей вещи. Привлечение денежных средств от граждан возможно только способами, предусмотренными Законом об участии в долевом строительстве.
Застройщик может брать деньги от граждан только после заключения договора долевого участия. Договор обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре. Если есть какие-то сложности с документами, то прибегают к предварительным договорам. Но и здесь следует учесть один момент.
«Необходимо иметь в виду, что прежде чем что-то продать, нужно этим владеть. В нашем случае – быть собственником. Поэтому, если заключается предварительный договор купли-продажи, продавец-застройщик должен будет сначала зарегистрировать на себя право собственности на квартиру в Росреестре. Должны быть предоставлены документы, подтверждающие законность возведения жилого дома (документ о предоставлении земельного участка под строительство, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию), также застройщику необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности юридического лица в размере 22000 рублей. Только после этого он может продать квартиру другому лицу» - пояснила начальник отдела Управления Эльби Николаева.
Обратите внимание, что практику заключения предварительных договоров часто используют застройщики при отсутствии зарегистрированных в Росреестре прав на земельный участок под строительство многоквартирного дома, а также в целях исключения риска наступления ответственности в виде неустойки за несвоевременную передачу объекта участнику, начисляемую в соответствии с положениями Закона об участии в долевом строительстве.
Кроме того, предварительный договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации, а значит, ничто не мешает застройщику, взяв с гражданина деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Покупатель в данном случае абсолютно не защищен.
Со стороны застройщиков ошибочно полагать, что заключив предварительный договор гражданин, вступивший в долевое строительство, не сможет взыскать неустойку по 214-ФЗ. Судебная практика последних лет в данной области свидетельствует о том, что граждане могут признать в судебном порядке применимыми к предварительному договору купли-продажи положения 214-ФЗ, так как по своей сути указанные договоры являются договорами участия в долевом строительстве.
Если заключен предварительный договор, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации. Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам***
Если, несмотря на вышеперечисленные риски, вы все же приняли решение заключить предварительный договор купли-продажи строящегося жилья будьте готовы к тому, что вам придется признавать его договором долевого участия в судебном порядке.
*статья 429 Гражданского кодекса РФ
**Постановление Пленума от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".
***п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.
Управление Росреестра по Чувашской Республике
Моргаушский район Чувашской Республики